上海2026年6月25日 /美通社/ -- 隨著中國公募 REITs 底層資產類型進一步擴容至酒店領域，酒店資產證券化正邁入加速發展的重要階段。值此關鍵窗口期，仲量聯行攜手中倫律師事務所聯合發布《中國酒店 REITs 市場發展：機遇、挑戰與實踐路徑》白皮書（以下簡稱"白皮書"），旨在為酒店業主、投資機構及相關市場參與方提供決策參考。

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤表示："作為一種不動產投資工具，REITs對酒店行業而言，實則是一場圍繞資產管理能力展開的深層變革。展望未來，酒店 REITs 將進一步推動行業盤活存量資產、優化資本結構、提升運營效率，為投資者提供更加多元化的配置選擇，也為中國酒店業邁向更加專業化、透明化和可持續的發展階段注入新的動能。"

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酒店REITs發行的典型架構

截至 2026 年 5 月 31 日，已申報的酒店REITs項目均為商業不動產REITs。此類產品在底層資產酒店的定位與區位選擇上并無特殊要求，僅需滿足運營成熟穩定、原則上運營滿三年、投資回報良好以及合規性達標等與其他類別的商業不動產（如商業地產、辦公樓等）發行REITs統一的基本條件，原則上即可進行申報。目前市場上公募REITs普遍采用"公募基金+資產支持專項計劃"的雙層架構。

現金流質量是酒店 REITs 價值核心

白皮書強調，作為典型的運營驅動型資產，酒店的核心價值并不僅僅是物業本身，而更重要的在于未來持續創造凈運營現金流（NOI）的能力。因此，現金流折現法（DCF）是酒店資產估值的主要方法。與傳統不動產相比，酒店估值更加關注長期持有收益和分紅能力，對現金流的真實性、穩定性及可持續性尤為重視。

在估值過程中，白皮書提出了嚴格的審慎性原則：

• 嚴格確立 DCF 唯一主導地位： 所有申報公募 REITs 的酒店底層資產，必須以未來年度穩定凈現金流為基礎，結合項目區位風險、運營模式風險及行業周期風險設定合理折現率。
• NOI 核算三大硬性準則： 剔除全部非經常性異動收益；足額常態化計提常規資本性支出（按全年營業收入的 3%-5%）；嚴格隔離中長期大額改造升級支出。
• 明確劃定絕對禁止使用的樂觀改善類假設： 不得預設管理水平優化假設； 不得預設租賃及經營條款優化假設；不得預設業態轉型與經營模式升級假設；不得忽視長期隱性價值折減因素。

"估值中需將運營模式與城市能級納入同一風險坐標。以國際頭部品牌全權托管項目為例，依托成熟的標準化管控，其在一線及新一線城市的現金流抗波動能力最強，對應折現率取偏低水平；而同一模式若下沉至二線，或切換為加盟、自主經營，風險參數均需階梯式上調，實現風險與估值參數的正向匹配。" 仲量聯行評估咨詢部資深董事韓晶指出。

法律與合規協同推動酒店 REITs 落地

相較于其他類型商業不動產，酒店資產的運營鏈條更長、參與主體更多，對法律盡職調查和合規管理提出了更高標準。白皮書指出，底層資產權屬是否清晰、建設及運營手續是否完備，以及資產能否保持持續穩定運營，是監管機構和市場參與者關注的重點。

此外，酒店 REITs 的發行往往伴隨著運營管理架構的優化與重塑。如何在滿足 REITs 監管要求的前提下，合理厘清業主方、運營管理機構及品牌管理方之間的權責關系，是項目順利推進的重要前提。隨著首批項目有望于近期上市交易，特許經營、運營支持等更契合 REITs 監管邏輯的合作模式，正為酒店資產實現證券化與專業化運營開辟新的路徑。

中倫律師事務所權益合伙人紀超指出："律師的價值不僅體現在發行階段的法律盡調和合規審查，更體現在幫助各方搭建可執行的交易結構和運營安排。酒店 REITs 項目兼具不動產、資本市場和酒店運營等多重屬性，需要法律團隊在監管要求與商業訴求之間建立有效銜接，為項目順利申報注冊及后續穩健運營提供支持。"

借鑒全球經驗，探索中國路徑

值得注意的是，國內酒店REITs市場的長期健康發展不僅依賴于持續擴募機制的建立，更取決于優質資產儲備的積累，這對原始權益人在資產管理與資本運作專業化方面提出了更為嚴苛的要求與挑戰。

白皮書結合美國、日本經典酒店 REITs 并購案例，提煉成熟市場在資產遴選、資本運作、價值提升與風險管控方面的經驗。結合海外市場沉淀的發展規律，白皮書認為中國酒店 REITs 將顯現五大發展趨勢：資產類型持續豐富、市場格局進一步分化、專業化資產管理能力提升、機構投資者持續發揮主導作用，以及直接投資渠道日趨活躍。

關于已申報項目

截至 2026 年 6月 24 日，已有四單酒店公募REITs申報，其中一單已獲證監會準予注冊的批復，涵蓋城市商務有限服務酒店、標準化中端酒店、高端文旅度假綜合體以及全服務酒店等，初步構建起多業態、多模式、多區位的酒店REITs底層資產格局。白皮書指出，隨著首批酒店REITs的正式落地，中國酒店行業正迎來從"重資產"向"輕重分離"轉型的關鍵拐點，標志著行業邁入資產證券化與運營專業化并舉的新發展階段。                                                

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