重慶2026年6月22日 /美通社/ -- 2026年6月18日，上海證券交易所一記鑼鳴之后，砂之船集團(tuán)迎來(lái)了歷史性時(shí)刻——國(guó)泰海通砂之船商業(yè)REIT（508602）成功掛牌上市。網(wǎng)下詢價(jià)階段有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)103.82倍、公眾發(fā)售階段認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)330.20倍、募集資金總額約55.31億元……這些數(shù)字背后，資本市場(chǎng)究竟在看什么？

答案，就藏在西安浐灞那14.13萬(wàn)㎡的建筑里，藏在我們近二十年的運(yùn)營(yíng)積淀中。

而這一切的根本，是砂之船一以貫之的信仰——用藝術(shù)的力量，重塑商業(yè)的形態(tài)與體驗(yàn)。從1989年重慶西南大學(xué)校園里那間名為"砂之船"的咖啡館，到2008年全國(guó)首家?jiàn)W萊開業(yè)，再到今天的超級(jí)奧萊矩陣，藝術(shù)始終是驅(qū)動(dòng)砂之船前行的主旋律。因?yàn)樗囆g(shù)，我們看到的不是一個(gè)只為了賣貨的賣場(chǎng)，而是一個(gè)承載品位、情感與社交的"美學(xué)生活場(chǎng)"。

一座奧萊的"西北第一"是怎樣煉成的

本次上市的底層資產(chǎn)——砂之船（西安）奧特萊斯，坐落于西安浐灞國(guó)際港核心，商業(yè)建筑面積14.13萬(wàn)㎡。它的"西北第一"不是一天建成的，而是城市量級(jí)、區(qū)位稟賦、商業(yè)模式、運(yùn)營(yíng)能力與會(huì)員生態(tài)共同作用的結(jié)果。

但更重要的是，砂之船始終堅(jiān)持一條獨(dú)特的商業(yè)路徑——用藝術(shù)的力量重塑奧萊。 2016年，我們?cè)谌蚴状伟l(fā)布超級(jí)奧萊戰(zhàn)略，凝煉出情感、美學(xué)、場(chǎng)景、資本四大核心思維，獨(dú)創(chuàng)"A×(1+N)×DT×S"超級(jí)奧萊模式，涵蓋超級(jí)運(yùn)動(dòng)、超級(jí)兒童、超級(jí)農(nóng)莊三大IP場(chǎng)景，確立了砂之船獨(dú)有的"藝術(shù)商業(yè)"理念。當(dāng)年，意大利Class CNBC王牌對(duì)話欄目《Partita Doppia》以"砂之船，中國(guó)超級(jí)奧萊引領(lǐng)世界潮流"為題，對(duì)砂之船集團(tuán)創(chuàng)始人徐榮燦先生進(jìn)行了深度專訪。節(jié)目中，徐榮燦先生闡述了超級(jí)奧萊"用社交場(chǎng)景將商業(yè)與消費(fèi)者連接"的核心理念。意大利國(guó)家時(shí)裝協(xié)會(huì)名譽(yù)主席Mario Boselli評(píng)價(jià)："超級(jí)奧萊是獨(dú)特、創(chuàng)新的概念，能夠成功與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)別開來(lái)并脫穎而出。"LVMH旗下L Catterton Asia主席Ravi Thakran直言："投資砂之船是我們做的最好的選擇之一。"這一國(guó)際權(quán)威評(píng)價(jià)，印證了砂之船超級(jí)商業(yè)模式的創(chuàng)造力與引領(lǐng)性。而西安，正是這套"藝術(shù)商業(yè)"體系發(fā)布后首個(gè)完整落地的作品——它的成功是砂之船二十年藝術(shù)商業(yè)基因的必然結(jié)果。

以下，從六個(gè)維度逐一拆解。

1. 城市量級(jí)：站上商業(yè)準(zhǔn)一線的風(fēng)口

西安是國(guó)家中心城市、西北經(jīng)濟(jì)樞紐。2025年，西安位列新一線城市第6位，商業(yè)資源集聚度全國(guó)第九，是中西部唯一"國(guó)際化消費(fèi)環(huán)境建設(shè)試點(diǎn)城市"。扎根西安，意味著我們天然站在了西北消費(fèi)升級(jí)的潮頭。

2. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：不可復(fù)制的流量入口

項(xiàng)目地處國(guó)家級(jí)生態(tài)區(qū)——浐灞國(guó)際港核心。周邊住宅從285個(gè)增至496個(gè)，常住人口約75萬(wàn)。與地鐵3號(hào)線無(wú)縫銜接，輻射半徑300公里、覆蓋6000萬(wàn)人口。這種"本地厚客群+大區(qū)域輻射"的雙重優(yōu)勢(shì)，全國(guó)奧萊罕見(jiàn)。

3. 商業(yè)模式：西安是"超級(jí)奧萊"的首發(fā)之地

西安項(xiàng)目，正是砂之船將四大思維、三大場(chǎng)景首個(gè)完整落地的作品。它集中體現(xiàn)了砂之船"藝術(shù)商業(yè)"創(chuàng)作的三大要素——在地文化、稀缺生態(tài)、現(xiàn)代商業(yè)。項(xiàng)目從關(guān)中農(nóng)耕文化中汲取靈感，將窯洞的形制融入現(xiàn)代商業(yè)空間（在地文化），坐落于國(guó)家級(jí)浐灞生態(tài)區(qū)（稀缺生態(tài)），打造了集購(gòu)物、親子、運(yùn)動(dòng)、社交于一體的復(fù)合型生活空間（現(xiàn)代商業(yè)）。滿足當(dāng)代消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)與體驗(yàn)的雙重追求。正是這三大要素的有機(jī)融合，徹底打破了傳統(tǒng)奧萊"純賣場(chǎng)"的同質(zhì)化困局，使西安項(xiàng)目成為我們?nèi)珖?guó)復(fù)制的模板。

4. 品牌與品類：公認(rèn)的西北奧萊龍頭

項(xiàng)目集聚約400個(gè)品牌，以各品類A類頭部品牌為核心。2025年，已有多個(gè)品牌業(yè)績(jī)?nèi)珖?guó)第一、西北第一。這組數(shù)據(jù)意味著：在西北奧萊賽道，我們不僅是銷售額的領(lǐng)先者，更是品牌方公認(rèn)的首選合作平臺(tái)之一。

5. 運(yùn)營(yíng)與會(huì)員：高黏性私域構(gòu)筑業(yè)績(jī)壓艙石

獨(dú)有的"商品靜態(tài)價(jià)值+動(dòng)態(tài)價(jià)值"管理體系，配合"春日購(gòu)物嘉年華"、"通宵36小時(shí)不打烊"、"紅色第五季"等原創(chuàng)IP，持續(xù)提升動(dòng)銷比與轉(zhuǎn)化率。截至2025年底，西安項(xiàng)目積累約220萬(wàn)會(huì)員，會(huì)員銷售貢獻(xiàn)絕大部分銷售額。2026年一季度，會(huì)員數(shù)量較上年同期增長(zhǎng)25.68%，私域池的深度與活性持續(xù)加固。這意味著業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)不依賴外部流量波動(dòng)，而是建立在高度忠誠(chéng)、高頻復(fù)購(gòu)的私域池之上——為REITs的穩(wěn)定現(xiàn)金流提供了可預(yù)期的保障。

6. 客流與業(yè)績(jī)：六位一體的戰(zhàn)略驗(yàn)證

2025年，項(xiàng)目客流約1259萬(wàn)人次，銷售額約27.91億元，連續(xù)多年穩(wěn)居西北奧萊榜首，并成為西北唯一進(jìn)入全國(guó)TOP10的奧萊。進(jìn)入2026年，增長(zhǎng)勢(shì)頭持續(xù)——一季度全場(chǎng)銷售額約8.68億元，同比增長(zhǎng)14.64%，運(yùn)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)凈收益同比分別增長(zhǎng)14.75%、23.63%。正是這份專注與實(shí)力的最新印證，項(xiàng)目資產(chǎn)估值50.28億元，較初始投資增值459%；平均出租率連續(xù)三年98%以上；凈收益從2023年的2.77億元增長(zhǎng)至2025年的3.13億元。

正是這六大維度的協(xié)同發(fā)力，鑄就了砂之船（西安）奧萊不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。對(duì)資本市場(chǎng)而言，這些數(shù)字指向一個(gè)結(jié)論：這是一臺(tái)經(jīng)過(guò)九年驗(yàn)證、具備持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流創(chuàng)造能力的"資產(chǎn)機(jī)器"。459%的增值率，正是市場(chǎng)對(duì)我們"把普通商業(yè)體運(yùn)營(yíng)為現(xiàn)金牛"這一核心能力的量化認(rèn)可。

二、近二十年深耕：砂之船的戰(zhàn)略定力與全國(guó)布局

西安項(xiàng)目的成功，并非孤例。它背后是集團(tuán)近二十年始終如一的戰(zhàn)略定力——專注奧萊賽道，從未偏移。

自2008年切入奧萊至今，砂之船18年來(lái)無(wú)論行業(yè)周期如何起伏，始終堅(jiān)守"藝術(shù)商業(yè)?超級(jí)奧萊"這一主航道。這份專注，讓我們得以將全部資源與智慧傾注于一件事：如何用藝術(shù)重塑奧萊，如何用運(yùn)營(yíng)兌現(xiàn)價(jià)值。

藝術(shù)，是貫穿砂之船發(fā)展的主旋律。從第一家店開業(yè)至今，我們堅(jiān)持將藝術(shù)基因注入商業(yè)空間：用情感聯(lián)結(jié)替代生硬營(yíng)銷，用美學(xué)設(shè)計(jì)重塑購(gòu)物體驗(yàn)，用在地文化連接情感需求。這一路徑，得到了國(guó)際權(quán)威媒體的高度評(píng)價(jià)與印證。

在專注與藝術(shù)的驅(qū)動(dòng)下，砂之船逐步構(gòu)建起覆蓋全國(guó)的奧萊版圖。截至2025年末，已在重慶、杭州、南京、合肥、昆明、長(zhǎng)春、西安、貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙等18個(gè)城市布局20家超級(jí)奧萊，在營(yíng)項(xiàng)目18家，總面積超241.61萬(wàn)㎡（含在建）。每一座城市的項(xiàng)目，都遵循"一城一標(biāo)桿"的理念，成為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者心中的首選。

在資本層面，同樣是專注的踐行者。砂之船堅(jiān)持"輕重資產(chǎn)結(jié)合"的發(fā)展模式：核心城市標(biāo)桿項(xiàng)目以自持運(yùn)營(yíng)沉淀能力，同時(shí)依托REITs平臺(tái)實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)。2018年，砂之船房地產(chǎn)投資信托在新交所主板上市，成為亞洲首個(gè)奧特萊斯REITs，至今已平穩(wěn)運(yùn)行八年，股息率8.9%、杠桿率25.1%、出租率98.8%，向全球證明了奧萊資產(chǎn)的跨周期穩(wěn)定性。

從重慶兩江到18城版圖，從新交所REIT到上交所REIT，我們始終堅(jiān)持以自持運(yùn)營(yíng)沉淀核心能力，以模式創(chuàng)新應(yīng)對(duì)消費(fèi)變遷——這正是近二十年始終站在奧萊賽道第一梯隊(duì)的關(guān)鍵。而西安項(xiàng)目，正是這套方法論最成熟的果實(shí)。

三、上市的意義：不只是砂之船的成功

本次國(guó)泰海通砂之船商業(yè)REIT上市的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了企業(yè)自身。

對(duì)行業(yè)而言，砂之船（西安）奧萊為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化提供了一個(gè)可參照的范本。 它清晰地回答了三個(gè)問(wèn)題：什么樣的資產(chǎn)適合證券化？——運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)扎實(shí)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、出租率長(zhǎng)期保持高位的成熟項(xiàng)目。如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值？——以業(yè)態(tài)創(chuàng)新、場(chǎng)景迭代和會(huì)員精細(xì)化運(yùn)營(yíng)持續(xù)注入活力。REITs如何反哺實(shí)體商業(yè)？——通過(guò)資本循環(huán)，讓運(yùn)營(yíng)方有更多資源投入存量改造和新項(xiàng)目拓展。我們的實(shí)踐，為同行探索出一條"運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)+資本退出"的可復(fù)制路徑。

對(duì)西安城市而言，砂之船（西安）奧萊是城市商業(yè)升級(jí)的標(biāo)桿之作。 作為西北首屈一指的消費(fèi)地標(biāo)，砂之船（西安）奧萊依托浐灞生態(tài)區(qū)優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目自身獨(dú)特的藝術(shù)商業(yè)空間，不僅自身成為年銷售近28億元的區(qū)域商業(yè)龍頭，更持續(xù)帶動(dòng)了浐灞生態(tài)區(qū)整體商業(yè)活力的提升。項(xiàng)目直接和間接創(chuàng)造了數(shù)千個(gè)就業(yè)崗位，每年貢獻(xiàn)穩(wěn)定稅收，成為西安建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的重要助力。

對(duì)實(shí)體商業(yè)創(chuàng)新而言，本次上市釋放了一個(gè)明確信號(hào)：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，不取決于拿地時(shí)的眼光，而取決于持續(xù)投入的運(yùn)營(yíng)能力。459%的增值率正是這一邏輯的有力證明。當(dāng)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代的"深水區(qū)"，真正能跑出來(lái)的，一定是那些深耕運(yùn)營(yíng)、不斷創(chuàng)新、持續(xù)為消費(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值的玩家。

四、未來(lái)展望：公募REITs賦能資管升級(jí)，提速輕資產(chǎn)擴(kuò)張與城市更新

我們正式確立 "輕資產(chǎn)擴(kuò)張+城市更新"雙輪驅(qū)動(dòng)的核心戰(zhàn)略。在全國(guó)拓店層面，我們將依托品牌、管理、資源的輕量化輸出，重點(diǎn)布局省會(huì)城市及高潛力地級(jí)市，實(shí)現(xiàn)低成本、高效率的全國(guó)規(guī)模化布局。在城市更新領(lǐng)域，我們將深耕核心城市優(yōu)質(zhì)存量商業(yè)資源，通過(guò)業(yè)態(tài)革新、場(chǎng)景升級(jí)與數(shù)字化賦能，將老舊商業(yè)載體升級(jí)為集潮流購(gòu)物、休閑社交、文旅體驗(yàn)于一體的城市商業(yè)新地標(biāo)，在有效盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，持續(xù)為公募REITs平臺(tái)輸送優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)商業(yè)價(jià)值與城市社會(huì)價(jià)值的雙向共贏。

從西安浐灞到上海證券大廈，一座奧萊完成了從消費(fèi)地標(biāo)到資本標(biāo)的的跨越。對(duì)砂之船而言，這只是一個(gè)新的起點(diǎn)。這是砂之船從"奧萊運(yùn)營(yíng)商"向"資管平臺(tái)"跨越的重要里程碑，也是中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化進(jìn)程中，民營(yíng)資本與專業(yè)運(yùn)營(yíng)深度融合的標(biāo)桿樣本。

但在所有宏大敘事之下，砂之船始終篤定兩條質(zhì)樸而堅(jiān)實(shí)的路徑：運(yùn)營(yíng)，是價(jià)值創(chuàng)造的根基；藝術(shù)，是品牌生長(zhǎng)的靈魂。

砂之船始終堅(jiān)持的"藝術(shù)商業(yè)"，并非凌空高蹈的理念，而是每一天的實(shí)踐——用AI提效，用藝術(shù)賦美，讓消費(fèi)者在砂之船收獲的不僅是超值的價(jià)格，更是一份觸手可及的美好體驗(yàn)。

砂之船將一如既往，以卓越的運(yùn)營(yíng)力、產(chǎn)品力與服務(wù)力，兌現(xiàn)"引領(lǐng)全球消費(fèi)者極具內(nèi)涵的品位生活方式"的承諾。

從1989年的一間咖啡館，到2016年的超級(jí)奧萊全球戰(zhàn)略發(fā)布，再到今天的雙REIT資本平臺(tái)——砂之船用藝術(shù)商業(yè)的DNA，連接了過(guò)去、現(xiàn)在與未來(lái)。這，便是砂之船最深沉的回響。

我們堅(jiān)信，未來(lái)的鑼聲，還會(huì)在更多城市、更多項(xiàng)目中響起。但比鑼聲更持久的，是砂之船日復(fù)一日扎根運(yùn)營(yíng)、向上生長(zhǎng)的藝術(shù)商業(yè)精神——以不變的內(nèi)功，應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的市場(chǎng)；以從容的姿態(tài)，穿越每一個(gè)周期。